Allagati i vicini di sotto: cosa fare per risolvere le loro lamentele

A volte, volontariamente o involontariamente, diventiamo protagonisti di spiacevoli incidenti. Ad esempio, abbiamo un allagamento e l'acqua, superando i solai, ha inondato l'appartamento di sotto. E meno male se solo uno!

Non solo ora bisogna fare riparazioni straordinarie nella propria casa, ma si dovrà anche risarcire il danno ai vicini, probabilmente. Quindi, ha allagato i vicini di sotto: cosa fare in questa situazione? Ne parleremo nel nostro articolo. Analizzeremo anche come stabilire il responsabile dell'allagamento e redigere correttamente il verbale di allagamento.

Presenteremo le possibili opzioni di sviluppo degli eventi e i modi per risolvere il problema, esaminando nel dettaglio la risoluzione pacifica attraverso negoziati costruttivi e la gestione delle controversie in sede giudiziale.

Cosa fare in primo luogo?

È passato lo sgomento iniziale, l'autocommiserazione e l'acuto attacco di autoflagellazione? È ora di agire! Bisogna pensare a come minimizzare le conseguenze dell'incidente e non peggiorare la propria già precaria situazione.

I primi passi dovrebbero essere i seguenti:

• se la fonte della perdita si trova nella sua abitazione, è necessario chiudere l'acqua tramite rubinetto a sfera, interrompendone il flusso verso la sua proprietà;
• stacchi la corrente nella sua abitazione per evitare un cortocircuito e che una scossa elettrica colpisca chiunque sia a contatto con l'acqua;
• chiami l'azienda di gestione (AG) e inviti gli idraulici;
• se l'allagamento è avvenuto in un giorno festivo, chiami il servizio di emergenza;
• raccolga l'acqua che si trova sul suo pavimento il più rapidamente possibile, in modo che non coli ai piani inferiori;
• se la sua responsabilità per l'allagamento o il suo appartamento sono assicurati, chiami immediatamente la sua compagnia assicurativa e agisca in piena conformità con le istruzioni ricevute.

È chiaro a tutti che nessuno allaga i vicini apposta, e Lei in questa situazione non è solo il responsabile ma anche la vittima.

Se l'incidente è accaduto durante l'orario di lavoro, cerchi di fare quanto segue:

Lei non dubita che gli inquilini dell'appartamento sottostante verranno certamente da lei?

Non ha senso nascondersi da loro e così contribuire ad aggravare i rapporti: cerchi fin dai primi momenti della conversazione di trovare un linguaggio comune con loro.

È necessario raccogliere l'acqua dalla superficie del pavimento il più rapidamente possibile, prima che si infiltri dai vicini: utilizzi per questo più strofinacci possibile.

Lei deve fin dai primi momenti cercare di conquistare la simpatia dei vicini con un sincero pentimento, se è il colpevole dell'allagamento, o con azioni chiare e congiunte, se la colpa è di terzi.

Spieghi ai vicini che, nonostante l'acqua provenga dal suo appartamento, il colpevole dell'allagamento potrebbe non essere lei. Ciò diventa particolarmente evidente se l'allagamento dai vicini non si è attenuato dopo che lei ha chiuso il rubinetto dell'acqua nel suo appartamento.

Può anche succedere che la fonte della perdita sia difficile da trovare – non ci sono zampilli che schizzano verso l'alto, ma l'acqua ha già avuto il tempo di diffondersi in tutte le stanze.

Cerchiamo i punti di rischio nascosti dietro sanitari, top della cucina, pareti in cartongesso:

Cerchiamo il responsabile dell'allagamento

La risposta a questa domanda non è affatto così ovvia come potrebbe sembrare ai Suoi vicini. Negli edifici plurifamiliari (condomini) esiste una proprietà comune che appartiene a tutti i proprietari degli alloggi dell'edificio. Le modalità della sua manutenzione sono stabilite dalle Regole approvate il 13 agosto 2006 con il Decreto governativo n. 491 (di seguito Regole).

Elementi di ingegneria e reti condominiali si trovano anche negli alloggi dei proprietari.

Se la società di gestione adempie in modo negligente ai propri doveri di manutenzione della proprietà comune, è possibile presentare un reclamo scritto alla sua direzione, senza lasciare che la situazione diventi un'emergenza.

Fanno parte di tale proprietà:

• le colonne montanti dell'acqua calda e fredda;
• la tubatura fognaria;
• l'impianto di riscaldamento centralizzato.

Secondo le regole, la manutenzione inadeguata della proprietà comune del condominio comporta la responsabilità dell'organizzazione con cui i proprietari di casa hanno stipulato il relativo contratto, ovvero la società di gestione.

Opzione #1 — l'azienda di gestione

Se la perdita è avvenuta a causa di uno stato di emergenza del montante, i danni causati dovranno essere risarciti dall'amministratore. Inoltre, le alluvioni causate da infiltrazioni dal tetto di un condominio – sono colpa della società di gestione.

Ma è necessario prestare attenzione anche alle circostanze che hanno contribuito alla perdita. Ad esempio, se si è provveduto autonomamente alla sostituzione dei montanti fognari o idrici senza informare l'ente di gestione e senza averne ottenuto l'autorizzazione. Tali azioni sono illegali, come qualsiasi intervento non autorizzato sul funzionamento di detti impianti.

Se viene accertato tale intervento arbitrario, la responsabilità ricadrà sul proprietario dell'appartamento in cui sono stati effettuati i lavori illegali.

Opzione #2 — il proprietario dell'appartamento

Il primo rubinetto di intercettazione e regolazione, che chiude l'acqua nell'appartamento, separa la proprietà comune da quella interna all'appartamento. Se si verifica un danno al tubo dopo questo rubinetto o se l'acqua viene rilasciata da un impianto idraulico difettoso o da altre apparecchiature collegate all'acqua (lavatrice, lavastoviglie, ecc.), allora sarà responsabile il proprietario dell'appartamento – fonte dell'alluvione.

Non lasciate incustodite la lavatrice e la lavastoviglie in funzione; quando riempite la vasca, assicuratevi che il foro di troppo pieno non sia ostruito.

Ma anche in questo caso possono esserci sfumature che è necessario considerare.

Tra questi figurano:

• Presenza di inquilini. Il proprietario potrebbe non risiedere nell'appartamento. Se la perdita è stata causata da affittuari o inquilini che vivono ufficialmente nel luogo secondo un contratto stipulato, è necessario leggere le condizioni di responsabilità previste nel contratto.
• Apparecchiature difettose. Quando acquistate una lavatrice, una lavastoviglie, un water con serbatoio, miscelatori, rubinetti e altre apparecchiature, conservate gli scontrini. Essi confermano l'acquisto e consentono al proprietario di presentare un conto al venditore se un esame riconosce il prodotto venduto come difettoso. In tal caso, il venditore dovrà rispondere anche dei danni causati dal prodotto difettoso che ha venduto.
• Lavori di riparazione o installazione di scarsa qualità. Se un'organizzazione incaricata ha installato l'apparecchiatura violando le normative, sarà responsabile per l'esecuzione di lavori di scarsa qualità e per le conseguenze negative causate da tale circostanza.

A volte, l'allagamento può essere causato da un colpo d'ariete o da un sbalzo di tensione elettrica. In questo caso, i responsabili potrebbero essere le società di fornitura di risorse. Ma non dimentichi che gli elettrodomestici in funzione (lavatrice o lavastoviglie) non devono essere lasciati incustoditi.

Se l'appartamento è in affitto, per un rubinetto difettoso o un tubo di emergenza situato nell'area di responsabilità del proprietario, di solito risponde il proprietario dell'appartamento. Invece, per lo straripamento in bagno o in cucina dovuto a un rubinetto aperto lasciato incustodito, risponde l'inquilino.

Come vede, stabilita la causa dell'allagamento, determineremo anche il responsabile dell'accaduto. Ma a volte per scoprire la verità sarà necessario spendere sia denaro che tempo.

Opzione #3 — terzi

Se c'è la certezza della colpa di terzi, è il momento di ricordare che anche il suo appartamento e i suoi beni hanno subito danni. Per constatare il fatto dell'allagamento e determinare il danno causato dall'acqua, è necessario redigere un verbale di allagamento.

Non sempre i proprietari dell'appartamento da cui è avvenuta la perdita sono colpevoli della situazione di emergenza: a volte soffrono per l'allagamento non meno degli altri.

È il momento di determinare quali dei vicini del piano di sotto hanno subito danni durante l'incidente. Spieghi loro la causa dell'accaduto. Inizi a raccogliere i documenti che serviranno per stabilire il fatto e l'entità del danno. Cerchi di fotografare e filmare tutto ciò che è successo.

Dettagli sulla redazione del verbale di allagamento dell'appartamento

Il verbale in cui viene registrato il fatto dell'allagamento e il danno causato all'appartamento e ai beni del danneggiato è probabilmente il documento più importante per Lei. Pertanto, deve trattare il suo contenuto con molta serietà.

Per redigere questo documento, inviti necessariamente due o tre testimoni. In questo modo, il verbale sarà redatto da una commissione. Sarebbe opportuno che il documento stesso e il verbale dei danni allegato vengano firmati da un rappresentante della società di gestione. Se questi rifiuta di firmare, si limiti a registrare il suo rifiuto nel verbale stesso.

In questo documento devono essere contenute le seguenti informazioni:

• è necessario registrare il fatto stesso dell'allagamento della sua abitazione con l'indicazione della data e dell'ora di redazione del verbale, dell'indirizzo completo dell'appartamento, del numero di stanze e del piano in cui si trova;
• descrizione del danno arrecato ai locali e ai beni (mobili, elettrodomestici) ivi situati;
• causa della perdita (precisa, se non è oggetto di controversia, o presunta).

In realtà, la redazione di tale verbale è un obbligo del rappresentante della società di gestione, ma è meglio duplicare questo documento, specialmente in caso di divergenze durante la sua compilazione.

La pratica dimostra che i tecnici della società di gestione cercano in ogni situazione di 'non notare' la propria colpa, di ridurre la portata delle conseguenze dell'incidente e di ignorare i fatti rilevanti per la parte lesa. A volte tentano persino di ritardare la stesura del verbale, in modo da non redigerlo affatto successivamente.

Non tutto il danno da allagamento si manifesta immediatamente: a volte è necessario del tempo per capire che il pavimento ha ceduto e che sotto la carta da parati si è formata la muffa.

Nell'atto devono essere riportati tutti i dissensi che sorgono tra le parti durante la determinazione del responsabile dell'incidente o nella valutazione dell'entità del danno. Tra l'altro, tutti i danni alla proprietà della vittima potrebbero essere rilevati non immediatamente, ma dopo 2-3 giorni.

Ad esempio, possono comparire cerchi gialli sulle pareti o il parquet può sollevarsi. Queste perdite patrimoniali possono essere inserite nel verbale dei difetti come complemento.

Se lei è risultato il responsabile dell'allagamento, si assicuri di ricevere una copia dell'atto e del verbale dei difetti, per evitare che vi vengano inseriti 'casualmente', ad esempio, elettrodomestici guasti che non hanno nulla a che vedere con l'accaduto.

Il passo successivo è la presentazione di un reclamo al responsabile dell'allagamento. Questo può essere fatto da tutti i danneggiati collettivamente o da ciascuno individualmente.

Opzioni per la valutazione del danno subito

A seguito dell'allagamento, l'intero ambiente ne risente: il controsoffitto può cedere, la carta da parati e gli elementi decorativi possono staccarsi, il laminato o il parquet possono danneggiarsi. L'impianto elettrico può guastarsi. I mobili bagnati perdono il loro aspetto, gli elettrodomestici si bruciano. Come valutare il danno in termini monetari?

Stesura di un accordo in via extragiudiziale

Se la parte lesa desidera accordarsi in via stragiudiziale, è possibile utilizzare uno dei seguenti metodi di valutazione:

• Prenda come base l'atto di allagamento e, insieme ai vicini, stimi un importo approssimativo di risarcimento che potrebbe soddisfare entrambe le parti. Se viene raggiunto un accordo, è necessario formalizzare questo fatto redigendo un accordo separato. In esso indichi l'importo concordato e lo faccia firmare.
• È possibile determinare la spesa e i tipi di materiali necessari per i lavori di ripristino dell'appartamento danneggiato, dopodiché il responsabile dell'allagamento acquista tutto in negozio a proprie spese e paga l'esecuzione dei lavori di riparazione.

È meglio formalizzare anche questo accordo sotto forma di un atto, affinché le vittime non cambino idea.

Uno dei vantaggi della risoluzione pacifica del conflitto è la possibilità di eliminare rapidamente le conseguenze negative dell'allagamento: i tribunali consumano tempo, energia e salute.

Negli atti non dimentichi di menzionare che, dopo il risarcimento del danno, tutte le pretese della parte lesa saranno interamente soddisfatte. Il denaro deve essere trasferito solo con la redazione di una ricevuta del suo ricevimento. Dopo l'esecuzione dei lavori, è necessario ottenere una ricevuta che attesti che i lavori concordati sono stati eseguiti per intero e con la qualità adeguata.

Svolgimento di una perizia indipendente

Se le parti del conflitto non riescono a concordare l'importo delle perdite, è possibile ricorrere all'aiuto di specialisti indipendenti:

• Come esperto indipendente può essere invitato uno specialista valutatore di un'agenzia di valutazione o della Camera di Commercio e Industria. Con lui si deve stipulare un contratto e, al termine del lavoro, egli deve redigere una relazione e rilasciare una ricevuta di pagamento per i suoi servizi. I servizi dell'esperto possono essere pagati da una o da entrambe le parti in quote concordate.
• È possibile che la relazione dell'esperto non soddisfi le parti; in tal caso non resta che rivolgersi al tribunale.

Basandosi sul verbale di allagamento, su foto e video, sulle testimonianze e sui documenti che attestano il valore dei beni danneggiati, il tribunale deve prendere una decisione. Può richiedere lo svolgimento di una perizia.

Può essere considerato ideale il caso in cui la scelta dell'esperto valutatore indipendente sia pienamente accettata da entrambe le parti in conflitto.

Il procedimento giudiziario è una cosa lenta. Intraprendendo questa strada, è bene avere ben chiare le prospettive del proprio caso.

Modi per risolvere il conflitto

La questione si concluderà con perdite minime per entrambe le parti del conflitto se entrambe mostreranno la volontà di comunicare in modo educato e costruttivo.

Metodo #1 — negoziati bilaterali costruttivi

È sempre possibile trovare una soluzione di compromesso se le vittime ricordano che la loro casa non veniva ristrutturata da tempo e che i beni danneggiati erano vecchi, sebbene ancora funzionanti.

Il procedimento giudiziario non è conveniente per nessuna delle due parti del conflitto: comporta spese aggiuntive legate al tribunale stesso e alla preparazione, come la perizia indipendente.

Forse, sul vicino aggressivo potranno influire i seguenti argomenti esposti da terze parti a cui entrambe le parti danno fiducia:

1. Prima dell'inizio del processo, l'attore dovrà pagare una tassa statale, che dipende dall'importo della domanda. Cioè sosterrà costi preliminari. Inoltre, tra le sue spese vanno incluse le parcelle del consulente e dell'avvocato.
2. Il nostro non è un sistema di common law, quindi è molto difficile dire con precisione quale parte il tribunale sosterrà. È possibile che le spese dell'attore si rivelino inutili.
3. Se il tribunale decide di disporre una perizia, anche i servizi del valutatore indipendente saranno pagati dall'attore. Il tribunale necessita della relazione del perito, sui cui dati si baserà.
4. Come fonte di risarcimento del danno stabilito giudizialmente potrà essere considerato solo il reddito ufficialmente percepito dal convenuto. Se il convenuto non ha un contratto con il datore di lavoro, l'importo massimo che il tribunale lo obbligherà a pagare è pari a 1/5 del minimo vitale.

Di solito, rendersi conto che si può ottenere una certa somma ora, accordandosi amichevolmente, o che per decisione del tribunale si dovranno attendere a lungo pochi spiccioli che l'inflazione inevitabilmente eroderà, è un pensiero che fa rinsavire.

Forse i danneggiati semplicemente non sanno che nel calcolo del danno si considera non il valore di acquisto, ma il valore stimato dei beni. Con i soldi che si possono ottenere, non sarà possibile acquistare una nuova attrezzatura. Nel migliore dei casi, si potrà solo riparare quella vecchia.

Ci sono delle sfumature anche per la richiesta di danni morali. Poiché la sofferenza morale è un concetto effimero e il tribunale richiede prove materiali, sarà necessario presentare estratti del libretto sanitario che confermino le visite mediche a causa del peggioramento della salute dovuto allo stress legato all'allagamento. Anche le ricevute della farmacia saranno valide.

Metodo #2 — risoluzione del conflitto in tribunale

Non in tutti i casi i conflitti si risolvono con un accordo bonario. Cosa vi aspetta in tribunale se siete davvero il responsabile dell'allagamento dei vicini del piano inferiore? Come dimostra la prassi, il tribunale di solito si schiera dalla parte dell'attore. La presunzione di colpevolezza del convenuto può essere superata con fatti a propria difesa.

Al convenuto si consiglia di presentare le prove della propria innocenza per iscritto sotto forma di obiezioni. Le argomentazioni devono essere motivate e supportate da foto e video, nonché da testimonianze.

Tutte le obiezioni del convenuto nel merito della causa devono essere espresse per iscritto, motivate al massimo e supportate da testimonianze, foto e video.

Gli argomenti più efficaci possono essere considerati i seguenti:

• l'allagamento è avvenuto a causa dell'inadeguato adempimento da parte della società di gestione dei propri doveri di manutenzione delle infrastrutture;
• la documentazione relativa all'ispezione dei locali dopo l'allagamento e alla valutazione del danno non è obiettiva, poiché l'ispezione è stata effettuata in assenza del convenuto o nel verbale non sono state riportate le sue osservazioni, mancano firme e altri dettagli significativi;
• le richieste dell'attore sono eccessive, poiché non è stato considerato l'usura dei suoi beni o sono stati inclusi lavori non inerenti alla rimozione delle conseguenze dell'allagamento.

Il responsabile dell'incidente deve capire che, se le sue argomentazioni non saranno accolte dal tribunale, oltre all'importo principale della causa, dovrà anche risarcire le spese processuali, che includono il contributo unificato e il pagamento dei servizi di avvocato, consulente legale, perito indipendente. Pertanto, è necessario fare ogni sforzo per una risoluzione pacifica del conflitto.

E ora immaginatevi quanti problemi e spese si sarebbero potuti evitare assicurando la propria responsabilità civile in caso di allagamento dell'appartamento dei vicini del piano inferiore.

In tribunale viene prestata particolare attenzione alle azioni collettive. Se ci sono più appartamenti allagati, molto probabilmente le richieste saranno di tipo collettivo.

È evidente che un adulto normale, per capriccio o malanimo, non allagherebbe i vicini di sotto, ma non si può escludere la possibilità che una situazione del genere si verifichi. Dopotutto è per questo che si chiama incidente. Tuttavia, anche se il danno alla proprietà dei vicini è stato causato involontariamente, le conseguenze possono essere molto, molto serie.

Se invece è stato accidentalmente allagato dai vicini del piano superiore, le consigliamo di capire a chi rivolgersi e come agire nella situazione attuale.

Conclusioni e video utili sull'argomento

Tuttavia, è possibile assicurare la propria responsabilità civile per l'allagamento dei vicini. Scoprite questo prodotto delle compagnie assicurative nel seguente video:

La video-consulenza di un rappresentante di uno studio legale vi permetterà di organizzare le informazioni contenute in questo articolo, riassumere tutte le informazioni ricevute e determinare la vostra sequenza di azioni nel caso siate colpevoli di aver allagato l'abitazione situata ai piani inferiori.

Se avete ricevuto le informazioni contenute in questo articolo prima che si verificasse una spiacevole situazione di allagamento, speriamo che vi proteggerete controllando ancora una volta lo stato degli impianti idraulici e degli elettrodomestici collegati alla rete idrica. È possibile che decidiate di assicurare la vostra responsabilità civile, il che sarebbe altrettanto corretto.

Avete familiarità con l'allagamento della proprietà dei vicini di sotto in prima persona? Condividete la vostra esperienza con altri utenti, raccontate quanto seria sia stata la vostra situazione e se siete riusciti a risolverla pacificamente. O forse siete specializzati nella consulenza legale per tali casi in tribunale e volete integrare il nostro articolo con utili suggerimenti? Scrivete i vostri commenti nel blocco qui sotto.