Circolazione debole nell'impianto di riscaldamento a causa della negligenza del costruttore

Buongiorno. Sta accadendo un vergognoso scandalo nella Sua situazione, cosa purtroppo non rara nei condomini. A quanto pare, volevano fare a meno di una società di gestione esterna, pensavano che sarebbe stato meglio, ma è andata come sempre.

Procediamo con ordine:

1. «L'impianto stesso era stato progettato per un edificio di 7 piani, ma il costruttore ha aggiunto altri due piani» — su quale base è stato modificato il progetto iniziale di costruzione dell'edificio e dove è documentato? E cosa significa che hanno lasciato il progetto originale dell'impianto di riscaldamento? Questa è una violazione gravissima, che può essere regolamentata come riconversione abusiva e negligenza, poiché il riscaldamento è stato realizzato, ma non sono state apportate modifiche tecniche nel passaporto tecnico ed è stato violato l'ordine di redazione della documentazione progettuale. Ciò è punito con una multa e con l'obbligo legale di ripristinare tutto secondo il progetto originale, se in qualche modo vengono violati i diritti degli inquilini. Faccio riferimento agli articoli 25 e 29 del Codice dell'Abitazione della Federazione Russa, nonché al punto 6 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune in un edificio residenziale, approvate dal Decreto del Governo della Federazione Russa del 13.08.2006 N. 491. Sono sicura che si troveranno molte altre violazioni secondo gli articoli, ad esempio negligenza, abuso di potere e altro.

Non è possibile aggiungere piani senza modificare il progetto. Già solo le norme sulla pressione vengono violate secondo tutte le norme SNIP, per non parlare della sicurezza e altro. Ho la sensazione che la Sua casa, con tutti gli schemi, sia stata disegnata dal figlio di 3 anni del presidente del condominio, e poi l'hanno semplicemente realizzata come hanno potuto, “abborracciata”.

2. «Il problema è tutto nel restringimento» — come già detto, si tratta di una riconversione abusiva, articoli 25 e 29 del Codice dell'Abitazione, per di più con violazione dei diritti degli inquilini e danno causato loro.

3. «A chi lamentarsi». Ma qui la questione è molto complessa. Il condominio non è una normale società di gestione: Lei dovrà convivere con loro per molto tempo, e se l'ispettorato edilizio dovesse intervenire, le teste volerebbero. Dopotutto, il condominio comprende almeno il 50% dei residenti dell'edificio… Ma questo è l'aspetto morale: vivere con un problema come il Suo è estremamente problematico.

——————

Che fare? In qualità di proprietario di un'abitazione in un condominio, Lei può facilmente contestare quasi qualsiasi decisione e attività del condominio se ledono i Suoi diritti e contraddicono le norme legali che Le sono dovute.

Di solito si tratta di problemi di questo tipo:

1. Le tariffe stabilite sono troppo elevate.
2. Ancora, ristrutturazioni illegali, costruzioni importanti, modifiche.
3. Problemi con la fornitura dei servizi per cui Lei paga. Bassi standard di pressione dell'acqua, interruzioni di corrente, mancato rispetto della temperatura, ecc.
4. Utilizzo della proprietà comune senza autorizzazione per scopi personali e arricchimento.

E così via.

In generale, inizialmente sarebbe stato utile riunire un consiglio di residenti e portare il problema all'attenzione, ma di fatto, di solito tutti sono coraggiosi da soli, mentre in assemblea si defilano.

La prima cosa che Lei fa è scrivere un reclamo al presidente del consiglio di amministrazione del condominio. Sarebbe opportuno raccogliere quante più firme possibile; in pratica, una sola persona non può giustificare senza prove di gravi violazioni, e ciò comporterebbe anni di cause legali o spese per perizie indipendenti (anche se si può andare direttamente in tribunale, ma è meglio così). Il reclamo deve essere redatto in due copie e deve essere anche timbrato e firmato, oltre a dover indicare data e numero. Una copia rimane a Lei, l'altra resta al presidente del condominio.

In questo caso, presenti richieste per migliorare la fornitura di calore, facendo riferimento alla seguente documentazione che definisce chiaramente i Suoi diritti abitativi:

1. GOST 30494-96 — parametri ottimali e ammissibili del microclima in un'abitazione.
2. SP 23-101-2004 — norme edilizie (questo documento lo studi attentamente). Qui sono contenute le regole che devono essere osservate già in fase di costruzione per creare un microclima ottimale in futuro.
3. SNiP 31-01-2003 — stabilisce le temperature per l'abitabilità.

Studi tutto, scelga i paragrafi che Le servono, perché spesso vengono apportate modifiche e revisioni. Inoltre, faccia un avvertimento che se le Sue richieste non saranno soddisfatte, si rivolgerà al tribunale o ad altre autorità superiori al condominio.

Idealmente, è meglio farlo durante la stagione fredda. Non ricordo esattamente, ma da 7 a 10 giorni dovrebbero rispondere al Suo reclamo. Correttamente, dovrebbero venire a fare delle misurazioni; come ciò avvenga nel Suo strano ufficio, nessuno lo sa. Insomma, la situazione dovrebbe almeno cominciare a essere risolta.

Se non c'è stata alcuna reazione, si può agire subito in modo drastico, ma Le consiglierei di presentare circa 3 reclami in questo modo, per sicurezza. Li spedisca per raccomandata, poi ritiri una copia (se non gliela restituiscono, ne scriva un'altra sul posto, la carta basta per tutti) oppure li porti personalmente.

Successivamente, in assenza di riscontri produttivi al reclamo, è vivamente consigliato rivolgersi a un ufficio in possesso della relativa licenza, per effettuare una perizia indipendente delle misurazioni del calore nell'abitazione e delle cause della sua assenza; tuttavia, occorrerà attendere fino a tardo autunno, ora non è più opportuno. Presso di loro è necessario ritirare 2 copie del verbale di sopralluogo, meglio 3: una inviarla al presidente del condominio, la seconda resterà a Lei e la terza da presentare presso l'ente a cui è indirizzato il reclamo. Può essere:

– Procura.
– Ispettorato per l'edilizia abitativa.
– Rospotrebnadzor.

Il reclamo a Rospotrebnadzor viene redatto approssimativamente nella seguente forma:

1. Al responsabile [nome] dell'organizzazione [nome], da parte di [nome e cognome] o dei residenti del condominio.
2. Il nostro condominio (indirizzo completo con il codice postale dell'ufficio postale) è gestito dal tale condominio.
3. Il problema è sorto come segue… descriva la situazione.
4. Al reclamo numero tale, non è seguita alcuna reazione (ne allego copia).
5. A seguito della perizia indipendente dell'abitazione, i seguenti risultati (allego il verbale).
6. Non violo i miei obblighi, effettuo tutti i pagamenti regolarmente e puntualmente.
7. In base ai seguenti documenti (che Le ho indicati sopra) e agli articoli 27-31 della Legge «Sulla protezione dei diritti dei consumatori», chiedo che vengano adottate le dovute misure.
8. Data, ora, firma.

Ma in generale, è meglio scaricare un modulo già pronto da Internet (credo che Lo troverà senza difficoltà), per scrivere direttamente secondo il modello o chiedere presso l'ente: La informeranno. Tra l'altro, non ci sono requisiti rigorosi per la compilazione.

Il condominio è un organo dotato delle stesse potestà di tali enti e i reclami nei suoi confronti non differiscono da quelli standard e vengono esaminati in conformità con la legge federale “Sulla procedura di esame delle istanze dei cittadini della Federazione Russa”. È gratuito e l'esame di solito dura fino a 30 giorni lavorativi, salvo situazioni eccezionali che richiedono un esame supplementare entro un termine non superiore a +30 giorni. Se il condominio durante questo periodo ha soddisfatto le Sue esigenze e diritti, Lei può presentare una richiesta di ritiro della denuncia in seguito a conciliazione e accordo tra le parti. Ma stia attento: promettere non significa mantenere.

In conclusione, se l'ente ha riscontrato violazioni, assegna un termine entro il quale il condominio deve porre rimedio alla situazione, e inoltre, molto probabilmente, verrà inflitta un'ammenda per determinate violazioni (il rifiuto di fornire dati rientra tra queste) oppure il caso sarà deferito per ulteriori indagini, se vengono rilevati gravi difetti nella sua attività. Nella Sua situazione, Lei vincerà qualsiasi tribunale.

E, per concludere, affinché Lei conosca i Suoi diritti in futuro, Le citerò il Codice dell'edilizia abitativa, articolo 138, «Obblighi del condominio»:

“Il condominio è obbligato a:

1) garantire il rispetto dei requisiti del presente capitolo, delle disposizioni di altre leggi federali, di altri atti normativi, nonché dello statuto dell'associazione;
2) gestire l'edificio condominiale secondo le modalità stabilite dalla Sezione VIII del presente Codice;
3) adempiere, secondo le modalità previste dalla legge, agli obblighi contrattuali;
4) garantire le adeguate condizioni sanitarie e tecniche dei beni comuni nell'edificio condominiale;
5) assicurare che tutti i proprietari di locali nell'edificio condominiale adempiano agli obblighi di manutenzione e riparazione dei beni comuni in proporzione alle loro quote di comproprietà su tali beni;
6) garantire il rispetto dei diritti e degli interessi legittimi dei proprietari di locali nell'edificio condominiale nella definizione delle condizioni e delle modalità di possesso, uso e disposizione della proprietà comune;
7) adottare le misure necessarie per prevenire o interrompere azioni di terzi che ostacolino o impediscano l'esercizio dei diritti di possesso, uso e, nei limiti previsti dalla legge, disposizione della proprietà comune da parte dei proprietari di locali nell'edificio condominiale;
8) rappresentare gli interessi legittimi dei proprietari di locali nell'edificio condominiale relativi alla gestione dei beni comuni, anche nei rapporti con terzi;
9) tenere il registro dei membri dell'associazione e, entro il primo trimestre di ogni anno, inviarne copia agli organi del potere esecutivo dei soggetti della Federazione Russa indicati nella parte 2 dell'articolo 20 del presente Codice; del trimestre in corso, inviare copia di tale registro agli organi del potere esecutivo dei soggetti della Federazione Russa indicati nella parte 2 dell'articolo 20 del presente Codice;
10) presentare agli organi autorizzati del potere esecutivo dei soggetti della Federazione Russa indicati nella parte 2 dell'articolo 20 del presente Codice, entro tre mesi dalla registrazione statale delle modifiche apportate allo statuto dell'associazione, una copia dello statuto dell'associazione autenticata dal presidente dell'associazione e dal segretario dell'assemblea generale dei membri dell'associazione, un estratto del verbale dell'assemblea generale dei membri dell'associazione relativo alla decisione di modificare lo statuto, corredato da copie autenticate dal presidente e dal segretario dell'assemblea generale dei testi delle modifiche corrispondenti.”

Le auguro buona fortuna in questa difficile impresa.